Pada tahun 2023, sebagai bagian dari upaya mewujudkan Ibu Kota Nusantara (“IKN”) sebagai kota global yang berkelanjutan dan penggerak ekonomi Indonesia di masa depan, pemerintah menerbitkan Peraturan No. 12 Tahun 2023 tentang Pemberian Perizinan Berusaha, Kemudahan Berusaha, Dan Fasilitas Penanaman Modal Bagi Pelaku Usaha Di Ibu Kota Nusantara (“PP 12/2023”), yang telah berlaku sejak 6 Mei 2023.^[1] Pada intinya, PP 12/2023 mengatur tentang penerbitan perizinan berusaha, kemudahan berusaha, dan berbagai fasilitas dan insentif penanaman modal yang tersedia bagi pelaku usaha yang melakukan kegiatan usaha di wilayah IKN dan wilayah tertentu di Kalimantan yang dikategorikan sebagai bagian dari superhub ekonomi IKN (“Daerah Mitra”).^[2]

Namun, pemerintah baru-baru ini juga menerbitkan Peraturan No. 29 Tahun 2024 sebagai Perubahan atas PP 12/2023 (“Perubahan”), yang telah berlaku sejak 12 Agustus 2024.^[3] Selain mempertahankan ketentuan inti mengenai kemudahan berusaha dan berbagai fasilitas dan insentif penanaman modal yang tersedia bagi pelaku usaha di IKN dan Daerah Mitra, Perubahan juga memperjelas beberapa hal, terutama terkait pemberian hak atas tanah dan jangka waktu siklus yang dapat diberikan.

Berdasarkan latar belakang di atas, ILB edisi kali ini menyajikan analisis mengenai hal-hal berikut:

1. Perjelas Ketentuan Persyaratan Perizinan Usaha dan Penyesuaian Hak Atas Tanah;
2. Penyesuaian Ketentuan Perumahan dan Kawasan Permukiman; dan
3. Penyesuaian Fasilitas dan Insentif Penanaman Modal.

Perjelas Ketentuan Persyaratan Perizinan Usaha dan Penyesuaian Hak Atas Tanah

Perubahan tersebut memperjelas kriteria yang meninjau kembali rencana detail tata ruang ibu kota sebagai perubahan kebijakan nasional yang bersifat strategis, sesuai dengan kondisi IKN dan Undang-Undang yang berlaku.^[4] Selain itu, persetujuan lingkungan, yang merupakan persyaratan mendasar untuk perizinan usaha, kini akan diterbitkan berdasarkan pertimbangan berikut:^[5]

1. Keputusan kelayakan lingkungan hidup, yang diperlukan untuk usaha dan/atau kegiatan yang harus wajib dilengkapi dokumen analisis mengenai dampak lingkungan atau upaya pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup; dan/atau
2. Pernyataan kesanggupan untuk melakukan pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup.

Persetujuan tersebut akan diberikan oleh Otorita IKN dan diatur lebih lanjut dalam Peraturan Kepala Otorita IKN mendatang.^[6] Selain itu, Perubahan ini juga memperluas berbagai sumber pendanaan yang tersedia bagi Otorita IKN untuk menunjuk lembaga atau profesi ahli yang bersertifikat atau terakreditasi untuk memverifikasi proses pemberian persetujuan, serta berbagai persyaratan perizinan berusaha dan/atau perizinan berusaha sektor sesuai dengan risiko tertentu. Sekarang, sumber-sumber ini termasuk anggaran IKN.^[7]

Perubahan tersebut juga memperluas kewenangan Otorita IKN dalam hal pengelolaan hak atas tanah. Wewenang tersebut kini meliputi:^[8]

1. Perencanaan;
2. Pengamanan dan pemeliharaan;
3. Penatausahaan; dan
4. Pengawasan dan pengendalian.

Otorita IKN kini menjamin kepastian jangka waktu hak atas tanah untuk siklus pertama, yang dapat diperpanjang hingga siklus kedua sebagaimana diatur dalam perjanjian yang relevan.^[9] Siklus tersebut diuraikan sebagai berikut:^[10]

1. Hak Guna Usaha (“HGU”) selama maksimum 95 tahun melalui siklus pertama, yang dapat diperpanjang melalui siklus kedua selama maksimum 95 tahun berdasarkan kriteria dan tahapan evaluasi;
2. Hak Guna Bangunan (“HGB”) selama maksimum 80 tahun melalui siklus pertama, yang dapat diperpanjang melalui siklus kedua selama maksimum 80 tahun berdasarkan kriteria dan tahapan evaluasi; dan
3. Hak Pakai selama maksimum 80 tahun melalui siklus pertama, yang dapat diperpanjang melalui siklus kedua selama maksimum 80 tahun berdasarkan kriteria dan tahapan evaluasi.

Terakhir, Perubahan tersebut memperkenalkan berbagai kriteria tambahan yang akan diterapkan oleh Otorita IKN setiap lima tahun sekali saat mengevaluasi pemberian hak selama siklus pertama, termasuk memastikan bahwa tanah tidak ditelantarkan.^[11] Selain itu, pelaku usaha dapat mengajukan permohonan perpanjangan HGU, HGB, atau Hak Pakai untuk siklus kedua hingga sepuluh tahun sebelum hak siklus pertama berakhir.^[12]

Penyesuaian Ketentuan Perumahan dan Kawasan Permukiman

Perubahan tersebut kini memperjelas bahwa pelaku usaha di sektor perumahan dan kawasan permukiman yang belum dapat memenuhi kewajiban hunian berimbang di wilayah lain dapat melakukannya di wilayah IKN sesuai dengan rencana detail tata ruang IKN.^[13] Pemenuhan kewajiban tersebut dapat dilakukan dengan mengajukan permohonan kepada Kepala Otorita IKN dan membangun hunian berimbang di dalam kawasan IKN atau membayar biaya konversi untuk pemenuhan hunian berimbang.^[14] Dengan demikian, Kepala Otorita IKN akan menetapkan pelaksanaan kewajiban hunian berimbang sesuai dengan prioritas pembangunan perumahan dan kawasan permukiman di wilayah IKN dan melaporkannya kepada Menteri Dalam Negeri dan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (secara bersama-sama disebut sebagai “Menteri”).^[15] Hasil pelaksanaan tersebut akan dilaporkan paling sedikit setiap tahun oleh Kepala Otorita IKN kepada para Menteri.^[16]

Melalui Perubahan, para pelaku usaha yang diuraikan di atas akan dapat menikmati insentif berikut ini:^[17]

1. Bantuan program pembangunan perumahan;
2. Keringanan pajak untuk rumah sederhana sesuai dengan Undang-Undang yang berlaku;
3. Bantuan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
4. Kemudahan perolehan lahan untuk pembangunan dan pengembangan perumahan;
5. Dukungan aksesibilitas ke lokasi hunian berimbang di dalam kawasan IKN;
6. Pembebasan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan;
7. Keringanan pajak bumi dan bangunan dengan periode tertentu; dan/atau
8. Penghargaan untuk pengembangan hunian berimbang.

Penyesuaian Fasilitas dan Insentif Penanaman Modal

Perubahan ini telah menyesuaikan kewenangan Otorita IKN dalam memberikan fasilitas penanaman modal, yang kini mencakup fasilitas pajak daerah khusus IKN, penerimaan khusus IKN dan retribusi khusus IKN, serta fasilitasi dan penyediaan lahan dan sarana prasarana untuk semua kegiatan penanaman modal yang dilakukan di IKN.^[18] Namun, perlu dicatat bahwa ketentuan lebih lanjut mengenai pemberian fasilitas di bawah yurisdiksi Otorita IKN akan diatur dalam Peraturan Kepala Otorita IKN mendatang.^[19]

Selain itu, Perubahan juga mengubah istilah “fasilitas pajak khusus” menjadi “fasilitas pajak daerah khusus”, yang mencakup insentif berupa pengurangan, keringanan atau pembebasan pajak dan penerimaan khusus IKN.^[20] Dalam hal ini, pemberian fasilitas penanaman modal yang merupakan bagian dari fasilitas pajak daerah khusus dapat diberikan sesuai dengan prioritas yang ditetapkan oleh Kepala Otorita IKN.^[21]

Poin Utama

Harapannya, Perubahan ini akan meningkatkan minat pelaku usaha untuk berinvestasi di IKN dan Daerah Mitra, karena berbagai insentif dan kemudahan akan diberikan oleh Pemerintah Indonesia. Selain itu, pelaku usaha juga harus memperhatikan jangka waktu siklus HAT yang diatur dalam Perubahan dan memperpanjangnya sesuai dengan jangka waktu yang telah ditentukan. Terakhir, pelaku usaha diharapkan dapat dengan bijak memaksimalkan fasilitas yang diberikan oleh pemerintah demi terciptanya wilayah IKN yang berkelanjutan._(RL)

Apabila anda ingin bertanya lebih lanjut mengenai peraturan ini, anda dapat mengajukan sesi virtual discussion dengan analis kami ataupun practice leaders melalui laman workspace anda